銀監(jiān)發(fā)[2016]26號

  各銀監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行，郵儲銀行，外資銀行，金融資產(chǎn)管理公司，其他會管金融機構(gòu)：
  為規(guī)范推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，根據(jù)《中共**辦公廳 ***辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號）和《**人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于*****在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》精*，銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部制定了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹落實。
  2016年5月13日
  (此件發(fā)*銀監(jiān)分局和地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu))

  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款

  管理暫行辦法

  **條為落實《中共**辦公廳 ***辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號），規(guī)范推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《**人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于*****在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》以及《國土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點實施細則的通知》（國土資發(fā)〔2015〕35號），制定本辦法。
  第二條按照金融改革與農(nóng)村土地制度改革緊密銜接的原則，在堅持土地公有制性質(zhì)不變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，落實農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價。
  第三條允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅限于**確定的入市改革試點地區(qū)。
  第四條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機構(gòu)向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。
  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地。
  第五條在符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上的建筑物應(yīng)一并抵押。
  前款所稱具備入市條件是指，尚未入市但已經(jīng)依法進行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃、**等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點縣（市、區(qū)）**同意抵押權(quán)實現(xiàn)時土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法進行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。
  第六條具有下列情形之一的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押：
  （一）權(quán)屬不清或存在爭議的；
  （二）司法機關(guān)依法查封的；
  （三）被依法納入拆遷征地范圍的；
  （四）擅自改變用途的；
  （五）其他不得辦理抵押的情形。
  第七條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)當堅持依法合規(guī)、惠農(nóng)利民、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則。
  第八條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當實行貸款全流程管理，**了解客戶信息，綜合考慮借款人和抵押財產(chǎn)的實際情況，合理確定貸款期限和額度等。
  第九條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當與借款人在合同中約定明確、合法的貸款用途，并按約定檢查監(jiān)督貸款的使用情況，防止挪用貸款。
  第十條以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)當同時滿足以下條件：
  （一） 依法進行不動產(chǎn)登記并取得縣級以上人民**或**相關(guān)主管部門頒發(fā)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)屬證書并可辦理抵押登記；
  （二）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃；
  （三）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物未設(shè)定影響處置變現(xiàn)和銀行業(yè)金融機構(gòu)優(yōu)先受償?shù)钠渌麢?quán)利；
  （四）具備入市條件的，應(yīng)具備所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點縣（市、區(qū)）**同意抵押的證明材料等；
  （五）法律、行政法規(guī)和中國銀監(jiān)會規(guī)定的其他條件。
  第十一條銀行業(yè)金融機構(gòu)受理借款人貸款申請后，應(yīng)當履行盡職調(diào)查職責，并對貸款申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實性、準確性、完整性進行調(diào)查核實，形成調(diào)查評價意見。**包括以下內(nèi)容：
  （一）借款人具有**民事行為能力，信用記錄良好；
  （二）借款人所在行業(yè)狀況、持續(xù)經(jīng)營能力以及合法的還款來源；
  （三）抵押財產(chǎn)是否真實有效、產(chǎn)權(quán)清晰并取得合法權(quán)證，相應(yīng)手續(xù)是否合法齊備，是否存在權(quán)屬爭議；
  （四）抵押財產(chǎn)價值評估是否合理；
  （五）抵押財產(chǎn)是否符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及用途管制；
  （六）抵押財產(chǎn)是否符合當?shù)亓鬓D(zhuǎn)交易政策規(guī)定，是否容易處置變現(xiàn)，是否存在影響抵押財產(chǎn)處置和銀行業(yè)金融機構(gòu)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利瑕疵或權(quán)利負擔。
  第十二條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價值評估制度?？刹捎猛獠吭u估或內(nèi)部評估的方式對用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進行價值評估。
  第十三條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素，確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押率。
  第十四條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當參考同期同檔次基準利率，綜合考慮借款人的實際情況，合理自主確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的利率。
  第十五條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)風險評價機制，**審查農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風險因素，合理作出信貸決策。
  第十六條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當進行**、動態(tài)的風險評估，有效跟蹤檢查和監(jiān)控分析信貸資金使用、借款人信用及擔保變化等情況。
  第十七條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當按照抵押合同的約定，加強押品的動態(tài)管理和價值重估，保證抵押權(quán)利的真實、合法、足值、有效。
  第十八條抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)銀行業(yè)金融機構(gòu)同意，抵押人不得擅自轉(zhuǎn)讓或處分已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及其上的建筑物、其他附著物，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
  第十九條抵押財產(chǎn)價值減少時，銀行業(yè)金融機構(gòu)有權(quán)要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者要求借款人提供與減少的價值相應(yīng)的擔保。借款人不恢復財產(chǎn)的價值也不提供其他擔保的，銀行業(yè)金融機構(gòu)有權(quán)要求借款人提前清償債務(wù)。
  第二十條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當在合同中明確，在抵押權(quán)存續(xù)期間，如**依法征收該宗土地，抵押人應(yīng)當以所得補償費用優(yōu)先償還借款人債務(wù)，或另行提供其他足值有效擔保。
  第二十一條貸款到期后，借款人未清償債務(wù)或出現(xiàn)當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，銀行業(yè)金融機構(gòu)可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。所得價款由銀行業(yè)金融機構(gòu)優(yōu)先受償。
  土地所有權(quán)人在同等條件下享有使用權(quán)優(yōu)先購買權(quán)。
  第二十二條銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當建立風險預(yù)警制度和重大風險報告制度。發(fā)生以下情形時，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當按規(guī)定及時預(yù)警、采取相應(yīng)的風險控制和化解措施，并向試點地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)和國土資源行政主管部門報告。
  （一）**法律法規(guī)、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃及土地市場供求等因素發(fā)生重大變化，對抵押財產(chǎn)價值穩(wěn)定性產(chǎn)生不利影響或?qū)е缕淞鬓D(zhuǎn)權(quán)能受限的；
  （二）抵押財產(chǎn)對應(yīng)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地被列入土地征收征用或拆遷范圍的；
  （三）抵押人未經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準，擅自改變土地用途的；
  （四）抵押財產(chǎn)被司法機關(guān)查封的；
  （五）發(fā)生其他重大風險變化的情形。
  第二十三條貸款需要展期的，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)當綜合考量貸款用途、貸款期限與額度、借款人經(jīng)營狀況與還款能力以及抵押財產(chǎn)狀況，決定是否展期。
  第二十四條鼓勵試點地區(qū)通過**性融資擔保公司提供擔保的方式，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款提供增信服務(wù)。
  第二十五條鼓勵有條件的試點縣（市、區(qū)）**建立風險補償機制。
  第二十六條不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關(guān)服務(wù)，協(xié)調(diào)做好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作。
  第二十七條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記參照國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的有關(guān)規(guī)定，由所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理。
  第二十八條銀行業(yè)金融機構(gòu)和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。
  （一）抵押登記申請書；
  （二）貸款合同和抵押合同；
  （三）集體建設(shè)用地權(quán)屬證書；
  （四）登記機構(gòu)規(guī)定的其他資料。
  第二十九條對符合抵押登記條件的，試點地區(qū)不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時將抵押合同約定的有關(guān)事項在登記簿加以記載，并向銀行業(yè)金融機構(gòu)頒發(fā)抵押權(quán)登記證明。
  經(jīng)審核符合登記條件的，登記機關(guān)應(yīng)當于受理登記申請材料后10個工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)。
  第三十條試點地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)應(yīng)當會同國土資源行政主管部門加強對試點地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的監(jiān)管與評估工作。
  第三十一條銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)要統(tǒng)籌研究，合理確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風險權(quán)重、資本計提、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。
  第三十二條試點縣（市、區(qū)）銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)及國土資源行政主管部門要將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款情況按季度分別報送*中國銀監(jiān)會和國土資源部。
  第三十三條銀行業(yè)金融機構(gòu)可以根據(jù)本辦法制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款實施細則。
  第三十四條本辦法由中國銀監(jiān)會、國土資源部負責解釋。
  第三十五條本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期*2017年12月31日。
  附件

  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款

  試點縣（市、區(qū)）名單